قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته لعام 2011

قانون رقم (11) لعام 1994

قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته لعام 2011

المادة 1-
يسمى هذا القانون ( قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1994 ) ، ويعمل به بعد شهرين من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

المادة 2-
يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك :

  • العقار: المال غير المنقول المؤجر لغير أغراض الاستغلال الزراعي.
  • المالك: من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي
  • يخوله القانون حق إدارة العقار و أي شخص تنتقل اليه الملكية من المالك الاصلي.
  • المستأجر: الشخص المنتفع بالعقار عن طريق الاجارة.
  • بدل الاجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الاجارة مضافاً اليه أي زيادة متحققة عليه
  • بموجب احكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة له .
  • العرصة: الارض الخالية من البناء.

المادة 3-

تطبق احكام هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في انحاء المملكة باستثناء ما يلي:-

أ- العقارات المؤجرة لاغراض الاستغلال الزراعي أو تربية الحيوان.
ب- العقارات أو الاجزاء منها التي يقدمها الاشخاص الطبيعيون أو المعنويون للعاملين لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى اولئك الاشخاص وبسببه سواء اكان السكن مقدما مقابل بدل اجارة او دونه، او كان منقبيل الامتياز أو الحق الناجم عن العمل او المرتبط به أو كان جزءا من الاجر أو لم يكن كذلك، ويعتبر حق اشغال العقار المعنى في أي حالة من هذه الحالات منتهيا حكما بأنتهاء ارتباط العامل بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على ان يعطى مهلة ثلاثين يوما لاخلاء العقار.
جـ- العقارات أو الاجزاء منها التي تملكها الحكومة أو المؤسسات العامة او البلديات أو المجالس القروية أو مجالس الخدمات المشتركة التي تؤجر بموجب عقود لاستثمارها مثل الفنادق والصالات وأماكن العرض والبيع فيها ودورالسينما والمتنزهات والمطاعم وغيرها.
د- أي جزء من العقار يؤجر لشخص أو اشخاص بهدف تقديم الخدمات للعقار او للمنتفعين به.
 

المادة 4-

أ- يجوز للمستأجر اثبات الاجارة بجميع طرق الاثبات في العقود اللاحقة التي تجري بعد نفاذ هذا القانون.
ب- عقود الاجارة التي ابرمت قبل نفاذ هذا القانون ممن يملك حق التأجير بمقتضى الاحكام القانونية النافذة آنذاك ، تعتبر قانونية ومعمولا بها.

المادة 5-

أ-على الرغم من أي اتفاق مخالف يحق للمستأجر بموجب عقد اجارة مبرم قبل تاريخ 31-8-2000 الاستمرار في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة الاجارة العقدية وفقاً لاحكام العقد وشروطه على ان تنتهي هذه العقود وفق الاحكام التالية :-
1-بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة لغايات السكن :-
-اذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 31/12/1974 وما قبله فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2011 .

 

-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1-1-1975 وحتى تاريخ 31-12-1984، فينتهي مفعولها بتاريخ 31-12-2012 .

 

-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1-1-1985 وحتى تاريخ 31-12-1989، فينتهي مفعولها بتاريخ 31-12-2013 .

 

-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1-1-1990 وحتى تاريخ 31-12-1994، فينتهي مفعولها بتاريخ31-12-2014 .

 

-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ1-1-1995 وحتى تاريخ 30-8-2000، فينتهي مفعولها بتاريخ 31-12-2015 .

 

2-بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة لغير غايات السكن :-
-اذا كان قد بدأ سريان مفعولها قبل تاريخ 1-1-1980 ، فينتهي مفعولها بتاريخ 31-12-2011 .

 

- واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ1-1-1980 وحتى تاريخ31-12-1989، فينتهي مفعولها بتاريخ 31-12-2012 .

 

-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1-1-1990 وحتى تاريخ 31-12-1994، فينتهي مفعولها بتاريخ31-12-2013 .

 

-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ1-1-1995 وحتى تاريخ30-8-2000، فينتهي مفعولها بتاريخ 31-12-2014 .

 

ب -
1- اما عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها.
2-اذا نص العقد على تجدده تلقائياً ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر باشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية .

 

ج- على أنه يجوز اخلاء المأجور في أي من الحالات التالية:-
1- اذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة، أو اي جزء منه مستحق الاداء قانونا، او تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها او خالف اي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي.
2- اذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة أو تكررت مخالفته لاي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم انذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لانذار جديد.
3- اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر او سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة.
4- اذا سمح المستأجر لشريك او شركة باشغال العقار المؤجر على انه اذا كان شخصان أو اكثر يشغلون العقار عن طريق الاجارة ويتعاطون العمل فيه ،وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم، فان ذلك لا يعتبر موجبا للاخلاء ويسري هذا الحكم الاخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد اسرته العاملين معه في نفس العقار.
5- اذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31-8-2000 بلا اشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة اشهر او اكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى .
6- اذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.
7- اذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا.
8- اذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح باحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه اعادته الى ما كان عليه قبل احداث الضرر أو يسمح باحداث مثل هذا التغيير، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة ان يزيلها عند ترك العقار اذا طلب المالك ذلك.
9- اذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته الى تلك المنطقة اذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لاحكامه.

10- اذا انشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقارا مناسبا لممارسة أعماله او سكناه بدلا عن المأجور في المنطقة التي يقع فيها العقار.